Ing. Marek Vinter, MBA předseda představenstva společnosti AVRIOINVEST a.s.

Na začátku naše rozhovoru se Vás zeptám, jak vnímáte pravidelná setkání SAMBA.

Co Vám přináší tato setkávání?

Když se nad otázkou zamyslím, tak mě napadá slovo inspirace. A to hned v několika rovinách. Ta základní je vlastní myšlenka tohoto spolku – tedy setkávání se se stejně zaměřenými lidmi, top manažery a majiteli firem, kteří mají zájem dozvídat se něco nového. V pracovní rovině je zase velmi užitečné zjišťovat, jak to dělají jiné úspěšné firmy. A v neposlední rovině se člověk inspiruje sám – příkladem by mohla být velmi zajímavá přednáška Petra Ludwiga o prokrastinaci, se kterou asi všichni často bojujeme. Velký dík za to patří Jirkovi Slezákovi, který se na organizaci z velké části podílí a který mě na moji první SAMBU pozval.

Teď se vrátíme k Vám. Řekněte našim čtenářům něco o sobě.

Narodil jsem se a stále žiji s rodinou v Brně. Oba moji rodiče byli stavaři, takže odtud zřejmě pramení moje technické zaměření. V mládí jsem jako kluk měl rád spoustu aktivit, od hry na akordeon až po judo a lyže. Postupem času se koníčky redukovaly, lyže zůstaly a přibyl snad jen golf. Na ten mám ale bohužel velmi málo času.

Většinu času se snažím rozumně rozdělit mezi práci a rodinu, s manželkou Alenou máme čtyři krásné děti, tak je to občas náročné. Každopádně rodina je z mého pohledu to nejdůležitější, co ostatnímu mému konání dává smysl. 

Vystudoval jste MBA. Co Vám toto studium dalo?

Tuto otázku jsem v minulosti dostal již několikrát, takže mám v odpovědi docela jasno – polovina přínosu jsou nabyté vědomosti a polovina  jsou získané kontakty.

Člověk MBA studuje většinou v době, kdy už má nějaké pracovní zkušenosti, přistupuje tedy ke studiu naprosto jinak, než na vysoké škole. Alespoň u mne to tak bylo. Snažil jsem se většinu studijních prací aplikovat přímo na firmu KALÁB, u které jsem tehdy pracoval a která mi studium umožnila.

Důležitý přínos, který bych rád zmínil, byla obrovská kultivace psaného projevu, a to jeho formy i obsahu. Když jsem si porovnal první assignment se závěrečnou disertační prací, rozdíl byl obrovský.

Kontakty, které jsem na studiu získal, se snažím udržovat dosud. A to třeba i díky SAMBĚ, o které jsme již hovořili. Pro moji budoucnost bylo také velmi důležité seznámení s mým budoucím partnerem Radoslavem Kobzou, se kterým jsme se po pár letech domluvili na spolupráci a společném podnikání.

Než jste se stal předsedou představenstva AVRIOINVEST a.s., čím vším jste si musel projít?

Nebylo toho mnoho, strávil jsem celých 10 let u stavební firmy KALÁB, kam jsem nastoupil hned po vysoké škole. Nicméně jsem dostal v průběhu let velký prostor v rámci firmy, takže jsem prošel pozice od mistra na stavbě, přes stavbyvedoucího, stavitele, vedoucího zakázkového oddělení, až po obchodního ředitele. Navíc jsem měl na starosti v té době nově vznikající oddělení developmentu. Díky tomu jsem získal spoustu zkušeností z celého spektra přípravy, projektování a realizace stavebních zakázek. Z čehož čerpám dosud.

Poslední roky své manažerské činnosti se pohybujete okolo stavebnictví. Čím se konkrétně zabývá AVRIOINVEST a.s.?

AVRIOINVEST se zabývá přípravou a realizací developerských projektů, a to hlavně v Brně. Naším produktem jsou tedy ve většině případů byty, které si kupují konkrétní koncoví klienti. Občas ale prodáváme připravené pozemky třeba pro výstavbu administrativních budov.

Jak se snažíte odlišit od konkurence?

Snažíme se k celému prosesu přistupovat právě úplně jinak, než konkurence. Například tím, že při projektování bytových domů věnujeme velké úsilí kvalitě návrhu dispozic jednotlivých bytů. Dívat se na to klientskýma očima, odhlížet od argumentů projektantů, že ta příčka musí být tady a to bytové jádro tady. Výsledek musí být optimální, i za cenu několika marných variant, se kterými nejsme na 100% spokojeni. Byty musí být dobře zaříditelné, funkční, s dostatkem úložných prostor.

Také věnujeme velký důraz na flexibilitu skladby bytů, abychom mohli reagovat na požadavky trhu v době, kdy bude prodej spuštěn. Byty se totiž prodávají mnohdy až o několik let později, než se řeší studie.

V neposlední řadě bych rád zmínil, že se v poslední době také zaměřujeme na okolí vznikajících projektů, jak budou zapadat do stávající zástavby, jak budou působit na okolí, jak bude v lokalitě fungovat komunita apod.

Ještě bych rád zmínil, že byty prodáváme vlastními silami, vlastní realitní kanceláří, která navíc řeší i klientské změny. Zákazník tedy přijde do styku pouze s našimi lidmi, kontakní osoba se od prodeje do předání bytu nemění, je zkušená a loajální. Klient by si celý proces měl totiž užít, ne se strachovat, že něco neklapne. Je to pro mnohé zásadní investice, která se dělá jen párkrát za život.

Obdrželi jste řadu ocenění. Které z těch ocenění je to významné?

Přihlašujeme naše stavebně dokončené projekty do regionální soutěže o Stavbu Jihomoravského kraje. Je to vždy ve spolupráci i s ostatními účastníky projektu – projektantem a stavební firmou. I pro ně je totiž případný úspěch dobrou referencí. Pro nás to znamená potvrzení kvality projektu nezávislou komisí, která hodnotí nejen kvalitu provedení a návrhu, ale hlavně jakýsi benchmarking mezi přihlášenými projekty.

V minulosti jsme uspěli s naším prvním větším projektem v Komíně s názvem GreenResort a následně i s naší administrativní budovou AvrioPoint. Právě ocenění administrativní budovy si velmi vážím, protože na tomto poli je v Brně konkurence velmi silná. Loni jsme získali druhé místo s projektem Rezidence Sochorova – 1. Etapa.

Chceme městu pomoci vytvořit nový Územní plán, na kterém bude panovat široká shoda politiků a odborníků a který bude především na dlouhá léta dobře sloužit lidem, kteří v Brně budou bydlet a bydlí.

Na jakých projektech v současné době děláte?

Zmínil bych právě probíhající projekt Green Yard v Žabovřeskách, který sestává z dvou etap výstavby bytových domů Rezidence Sochorova a čtyř administrativních budov. Společným jmenovatelem je právě velký zelený vnitroblok využitelný pro všechny zmíněné nemovitosti. Na tomto projektu v celkovém investičním rozsahu okolo jedné miliardy korun pracujeme už od roku 2006. Počítám, že vše bude dokončeno nejpozději do několika měsíců, práce již finišují..

Je to na první pohled naprosto neuvěřitelná doba, ale jednalo se o velmi komplikované území s velkým počtem pozemků ke scelení a se spoustou dalších problémů k dořešení. Velmi nás také obecně brzdí legislativa, komplikace s úpravami územního plánu, plánovací smlouvy s městem, neustálé změny daní apod.

Před nedávnem jsme také zahájili prodej bytů v projektu Rezidence Juliana v Brně - Židenicích. Dle mého názoru je to nejúžasnější projekt, co do kvality bytů, který jsme kdy řešili. Jedná se o nádhernou lokalitu pod Bílou Horou, z velké části bytů budou krásné výhledy na město. Největší posun však cítím v dispozičním řešení bytů, každý byt je na webu nabízen v několika variantách řešení a všechny jsou funkční. Hodně nás v tomto směru obohatil náš slovenský partner, se kterým na tomto projektu spolupracujeme.

Byla doba, kdy jste zvažovali o zrušení projektu?

Ano, už jsme v této situaci byli. Zažádali jsme o územní rozhodnutí pro malý bytový projekt na nádherném místě také v Žabovřeskách a z důvodu silné nevole okolí jsme se rozhodli projekt nerealizovat. Rozhodně nemáme chuť ani čas projekty prosazovat na sílu a většinou máme připravenou exit strategii. V tomto případě jsme naštěstí prodali pozemek pro individuální zástavbu bez velkých ztrát.

Jaké nejzávažnější problémy u vašich projektů řešíte dnes

V současnosti u dvou projektů narážíme na zásadní problém s územním plánem města Brna. Město Brno má již dlouhou dobu zpracován nový územní plán, který dosud nebyl schválen. Proto ho město nahradilo dočasně tzv. aktualizací Územního plánu, která byla  schválena na konci minulého roku. Bohužel však aktualizace územního plánu platila pouze několik měsíců, v únoru pak byla zrušena soudním rozhodnutím. Nyní jsme ve velmi problematické situaci, na pozemcích nyní stavět nelze a proces změny územního plánu se musí zopakovat. V konečném důsledku to znamená zhruba tříleté zpoždění a zásadní navýšení nákladů. A to navíc s nejistým výsledkem.

V Brně se dlouhodobě hovoří o přesunu vlakového nádraží. Je tento projekt reálný?

Podle mého názoru není v současnosti jasná konečná  poloha nádraží. Tj. jestli se bude odsouvat k řece, či zda zůstane pod Petrovem. Bohužel se z tohoto tématu stalo i téma politické a technické argumenty jdou tak trochu stranou. Referendum k poloze nádraží bylo odsunuto až ke krajským volbám příští rok, takže dříve se rozhodnutí nedozvíme.

Na místě, kde má být nové nádraží, stojí již nejvyšší budova AZ Tower. Jak se Vám líbí?

Viděl jsem budovu zatím jen zvenku, a abych si udělal komplexnější názor, musel bych znát spoustu dalších informací. Bylo by nešťastné napsat líbí/nelíbí.

Z mého pohledu developera se mi například líbí velký přínos pro Brno, že máme, sice jen na chvíli, nejvyšší budovu v ČR. Líbí se mi také provedení keramického pláště, líbí se mi, že jsou v budově byty s nádherným výhledem. Co bych bral jako zápory, tak obecně je to lokalita, která bez přesunutého nádraží velmi ztrácí na atraktivitě pro bydlení a je již nyní dopravně problematická.

Kde vy vnímáte, že by mohlo město jednoduchou úpravou změnit a tím zlepšit život Brňanům a turistům?

To je velmi těžká otázka. Kdybych byl turista, hodnotil bych především dostupnost a kvalitu služeb, pořádek v ulicích a to, zda je tu co k vidění. V tom má Brno velkou výhodu, je zde spoustu nádherných památek od vily Tugendhat až po opravené podzemí. A z pohledu občana bych hodnotil atmosféru města, jeho snahu podporovat rozvoj a podnikání. Nic jednoduchého mne nenapadá.

Kdybych byl turista, hodnotil bych především dostupnost a kvalitu služeb, pořádek v ulicích a to, zda je tu co k vidění.

Když se podíváte na celé Brno jako na celek. Vnímáte její územní rozvoj za správný?

Po pravdě řečeno je současná situace v této oblasti katastrofální. Již zmíněná aktualizace Územního plánu, která pořizovala dlouho očekávané změny a úpravy Územního plánu, byla po pár měsících platnosti na jaře tohoto roku zrušena soudem a nyní jsme se díky tomu vrátili k podobě plánu z roku 1994. A rozhodně to nevypadá, že by mělo v nejbližší době dojít k nějakému zlepšení. Město se snaží zrušené změny znovu pořídit, ale díky dlouhému legislativnímu procesu se projekty zdrží o další zhruba 3 roky.

Samostatná kapitola je pořizování nového územního plánu, který by měl být dle požadavku stavebního zákona hotov do roku 2020 a již nyní je zřejmé, že se to zdaleka nedá stihnout. V Brně se totiž některá hlavní městská témata zpolitizovala a de facto není jasné, jak budou do budoucna řešena. Není jasná poloha nádraží, poloha R43, bez čehož nejspíše práce na novém Územním plánu nezačnou. Navíc bych zmínil prozatím neplatné Zásady územního rozvoje kraje, což do problematiky také neblaze vstupuje. Prostě je problémů více, než je zdrávo, a situace začíná výrazným způsobem ovlivňovat život občanů.

Zásadní dopady jsou namátkou:

• Zrychlující se suburbanizace (v minulém roce se za hranicí města prodalo více bytů než uvnitř)
• Zdražování cen nemovitostí
• Pokles počtu volných bytů na trhu

Bohužel se obávám, že jsme svědky začínajícího trendu, který s nedostatečnou nabídkou nemovitostí (nejen bytů) souvisí. Do budoucna to bude mít zásadní dopad do konkurenceschopnosti Brna.

Jaká by tedy měla být role města?

Město, aby se mohlo rozvíjet, musí připravit podmínky pro nově příchozí podnikatele a firmy. Ty pak vytvoří pracovní místa a jejich zaměstnanci musí především někde bydlet. Takže by se město mělo chovat městotvorně, připravovat nové plochy pro výstavbu, uvolňovat staré a hlavně připravovat infrastrukturu. A také nastavit jasné a hlavně jednoduché podmínky pro developery, protože právě velká zdržení zásadním způsobem ovlivňují ekonomiku a realizovatelnost projektů. V tom bych viděl prostor pro zlepšení.

Město, aby se mohlo rozvíjet, musí připravit podmínky pro nově příchozí podnikatele a firmy.

Jste místopředsedou správní rady Asociace brněnských architektů a stavitelů ABRAST. Řekněte nám, čím se asociace zabývá?

Asociace si klade za cíl sdružit „uživatele“ Územního plánu, tedy urbanisty, architekty, stavitele a investory, kteří vždy stojí na začátku investičního procesu a s Územním plánem, respektive s jeho nabídkou, pracují. V rámci naší činnosti si klademe za cíl přispět k řešení problematických okruhů Územního plánu. Díky naším členům dokážeme městu poskytnout pravdivou odezvu trhu, statistická data z průzkumů a také přístup ke znalostem expertů z oboru, se kterými členové spolupracují.  

Co bylo tím impulsem založení asociace?

Nejsilnějším impulsem bylo již zmíněné zrušení Aktualizace Územního plánu a jaře tohoto roku. Část našich členů se dostala do velmi problematické situace, protože některé dotčené projekty mají od té doby velmi nejistou budoucnost. Celkově se tato zhoršující situace významně dotkla celého odvětví investiční výstavby, s významnými ekonomickými dopady na jejich představitele. Neustálé prodlužování přípravné fáze projektů významným způsobem navyšuje náklady projektů. Dopady na spoluobčany jsem zmínil již výše

Kolik členů má asociace a pro koho je určena?

V současnosti má asociace necelých 20 členů, a to z řad architektů a investorů, neboli developerů. Jelikož Brno není velký trh, naši členové pokrývají zhruba 70% z celkového počtu prodaných bytů v Brně za minulý rok. Nejde však jen o byty, ale jsou mezi námi i významní investoři do komerčních nemovitostí. A pak také urbanisté a architekti, kteří plány investorů přetváří do konkrétní podoby a tyto projekty prosazují.

Jaký je tedy cíl asociace?

Cílem je především vytvoření partnerské platformy mezi městem, architekty, urbanisty, stavitely a investory, na které se budou konstruktivně řešit otázky územního plánování a rozvoje města. Chceme městu pomoci vytvořit nový Územní plán, na kterém bude panovat široká shoda politiků a odborníků a který bude především na dlouhá léta dobře sloužit lidem, kteří v Brně budou bydlet a bydlí. Také bychom rádi přispěli ke zvýšení společenské prestiže všech účastníků investiční výstavby, jenž se zásadním způsobem podílí na rozvoji a prosperitě města.

Na závěr řekněte našim čtenářům, jaká je Vaše cesta k úspěchu?

Sám bych nikdy nic nedokázal, vždy je úspěch společná práce. Proto je naprosto klíčové s kým podnikáte, kdo pro vás pracuje a také kdo jsou další lidé ve vašem okolí. A já měl vždy to obrovské štěstí spolupracovat s šikovnými lidmi, kteří mi nejen pomáhali, ale také mě inspirovali.

Důležitou podmínkou ovšem také je, že i já jim musím být pro své okolí konzistentní ve svém konání, člověk, na kterého je spoleh a který je loajální. Což doufám splňuji.

Pak už zbývá jen mít velké cíle a touhu jich dosáhnout.        

Děkujeme za rozhovor

Foto: Archiv, AVRIOINVEST a.s.

Flexibilita interiérů Juliana – Rezidence pod Bílou Horou :